Comprendre le fonctionnement des SCPI avec Immo SCPI

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1. Définition

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement en Immobilier : c'est une société qui va avoir pour seuls objectifs l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier professionnel.

Une équipe de gestion professionnelle est à la manœuvre : la SCPI collecte de l'argent auprès d'investisseurs - des particuliers la plupart du temps - afin de faire l'acquisition de ce parc immobilier.

Ce parc immobilier va ensuite générer des revenus qui seront redistribués aux investisseurs.

Les investisseurs sont des associés de la SCPI et vont ainsi percevoir un pourcentage de ces revenus au prorata de leur investissement.

Les SCPI sont extrêmement encadrées avec différents organismes de contrôle :
- L'Autorité des Marchés Financiers (AMF)
- L'Assemblée Générale de la SCPI
- Le Conseil de Surveillance
- Le Commissaire aux Comptes
- L'expert immobilier indépendant et agréé par l'AMF qui évalue la valeur du parc immobilier

Présentation scpi et définition

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2. Fiscalité

La fiscalité appliquée aux revenus perçus peut être complexe. Votre situation sera étudiée dans le détail par votre conseiller dédié.

En direct - SCPI FRANÇAISE

La fiscalité appliquée aux revenus des SCPI est celle du régime réel des revenus fonciers : pas de flat-tax !

La fiscalité sera appliquée à votre bénéfice foncier qui en SCPI sera égal à :
- Vos loyers si achat cash de vos SCPI
- Vos revenus moins les intérêts d'emprunt si vous avez acheté vos SCPI à crédit.

Ce bénéfice foncier vient se rajouter à vos autres revenus donc vous serez fiscalisé de la manière suivante : Tranche marginale d'imposition + Prélèvements sociaux à 17,2%.

A noter que la tranche marginale d'imposition varie selon les revenus de votre foyer fiscal et du nombre de parts de celui-ci : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%.

Ainsi, la fiscalité pourra aller de 17,2% si vous avez une tranche marginale à 0% jusqu'à 62,7% si vous avez une tranche marginale à 45% !

A savoir : une partie des prélèvements sociaux concerne la CSG qui pourra être déductible pour 6,8% de vos revenus.

Enfin, sachez que sous certaines conditions il est possible de bénéficier du régime micro-foncier afin d'avoir un abattement de 30% sur les revenus perçus de vos SCPI. Les intérêts d'emprunt ne sont alors plus déductibles et votre bénéfice foncier représente alors 70% des revenus perçus et sera fiscalisé à votre tranche marginale d'imposition + prélèvements sociaux.

Le sujet est complexe ! Votre conseiller dédié pourra, après étude de votre situation personnelle, vous guider vers la meilleure solution.

schéma explicatif fiscalité scpi francaise
en direct - scpi EUROPÉENNE

Les revenus de source étrangère sont exonérés des prélèvements sociaux et, en fonction de la convention fiscale entre la France et le pays en vigueur, il y aura soit l'application d'un crédit d’impôt soit l'application de la méthode du taux effectif.

schéma fiscalité SCPI européenne
via un contrat d'assurance-vie

C'est la fiscalité de l'assurance-vie qui s'appliquera à savoir en fonction de l'hypothèse la plus favorable et de la date d'ouverture du contrat :
- Flat-tax à 30%.
- Prélèvement forfaitaire libératoire (qui varie en fonction de la durée du contrat : 35% avant 4 ans, 15% entre 4 et 8 ans et 7,5% au-delà de 8 ans) + prélèvements sociaux de 17,2%
- Tranche marginale d'imposition + prélèvements sociaux à 17,2%

Ne pas oublier que lorsque le contrat est ouvert depuis plus de 8 ans, vous bénéficiez d'un abattement de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple. Les prélèvements sociaux seront, toutefois, dus.

via un démembrement temporaire

Lorsque vous achetez uniquement la nue-propriété de vos SCPI alors vous n'aurez aucune fiscalité sur vos revenus car vous n'en percevez pas tant que l'usufruit ne vous appartient pas.

Par ailleurs, la nue-propriété de vos SCPI ne rentre pas dans le calcul de votre impôt de fortune immobilière.

via une société à l'impôt sur les sociétés

C'est la fiscalité de l'impôt sur les sociétés qui s'applique :
- 15% en-dessous de 38 120 € de bénéfices ;
- 28% entre 38 120 € et 500 000 € de bénéfices ;
- 31% au-delà ;

A noter que d'ici 2022, il n'existera plus que deux taux d'impôt sur les sociétés : 15% et 25%.

Les autres fiscalités : la fiscalité sur les plus-values immobilières et la fiscalité des non-résidents

plus-value immobilière
plus-value immobilière SCPI

Le taux d'imposition de la plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Il faut
rajouter à ce taux les prélèvements sociaux qui sont de 17,2%.

Important à savoir, il existe un système d'abattement pour durée de détention qui permet d'avoir une diminution du taux de 19% et des prélèvements sociaux allant même jusqu'à une exonération totale :
- Au-delà de la 22ème année pour les 19% de l'impôt sur le revenu ;
- Au-delà de la 30ème année pour les prélèvements sociaux ;

non-résident

1. Taux minimum d'imposition
Il est de 20% pour des revenus inférieurs à 27 519 € et de 30% au-delà

2. Prélèvements sociaux
Il faut faire la distinction entre les personnes qui résident :
- au sein de l'Espace Economique Européen et en Suisse : uniquement 7,5% au titre du Prélèvement de Solidarité sur les revenus du patrimoine et les produits de placement ;
- hors de l'Espace Economique Européen et de la Suisse : 17,2% de prélèvements sociaux au titre de la CSG-CRDS ;


Chez Immo SCPI, nous avons l'habitude de conseiller nos clients expatriés et de leur permettre de faire les bons choix.

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3. Avantages & inconvénients

Quels sont les avantages et les inconvénients des SCPI ?

Avantages

Mutualisation du risque
Grâce à un parc immobilier de plusieurs dizaines de millions d'euros et même de plusieurs milliards d'euros, le défaut d'un locataire aura un impact marginal sur la perception des revenus pour l'investisseur : c'est une garantie de stabilité pour les loyers.

Diversification géographique
Le parc immobilier des SCPI est réparti dans différentes zones géographiques, en France ou à l'international, une diversification permettant ainsi de réduire le risque de l'investissement.

Transparence de l'information
Les SCPI sont très encadrées - notamment par l'AMF - et ont des obligations de transparence de l'information auprès des investisseurs : bulletins d'information trimestriels ou encore rapports annuels permettent de comparer les SCPI les unes avec les autres

Liquidité
L'investissement en SCPI, si les SCPI choisies ont été bien sélectionnées, permet d'être
beaucoup plus liquide qu'un investissement résidentiel. En effet, entre le moment où l'investisseur décide de vendre ses parts et le moment où il perçoit l'argent, il s'écoule seulement quelques semaines.

Bail commercial
Contrairement au bail civil que nous retrouvons dans l'immobilier résidentiel classique, le bail commercial est beaucoup plus protecteur du propriétaire : bail en 3/6/9 ans ou même à durée ferme jusqu'à 30 ans !

Une gestion simplifiée
La gestion est confiée à une équipe professionnelle : en tant qu'investisseur, vous n'avez donc rien à faire !

Régularité des revenus
Les performances des SCPI sont excellentes et stables dans le temps : les loyers impayés n'existent pas en SCPI !

Du sur-mesure
Accessible à partir de quelques milliers d'euros, vous pouvez construire avec votre conseiller un projet sur mesure et flexible dans la durée.

inconvénients

Un placement long terme
Les SCPI gèrent de l'immobilier et c'est donc bien un investissement immobilier : il faut donc considérer ce type d'investissement dans la durée.

Frais d'entrée ou de sortie
Les SCPI appliquent des frais d'entrée ou des frais de sortie : cela permet d'avoir une stabilité en évitant des logiques spéculatives et d'inscrire les investisseurs dans une logique de long terme.

Fiscalité des revenus perçus
La fiscalité appliquée est celle des revenus fonciers : elle va donc dépendre de votre tranche marginale d'imposition et sera soumise aux prélèvements sociaux. Cependant, il existe des solutions pour limiter cet impact fiscal que votre conseiller Immo SCPI se fera un plaisir de vous expliquer dans les moindres détails.

Impôt sur la fortune immobilière
Les SCPI sont comptabilisées dans l'impôt de fortune immobilière qui a remplacé l'IFI. Pas de panique si vous êtes déjà assujetti à cet impôt, il existe une fois encore des solutions adaptées à votre situation.

Financement à crédit
Nous constatons très souvent des taux de financement très élevés et sur des durées inadaptées chez nos clients qui ont fait ce type d'investissement avant de nous connaître : crédit consommation sur des durées courtes (10 ans), crédit immobilier à près de 3% sur 20 ans... Le financement à crédit peut être compliqué si vous allez voir directement votre banque ou si vous n'avez pas été bien conseillé. Immo SCPI a constitué un réseau de partenaires bancaires solides qui vous accompagneront dans votre projet avec des conditions idéales.

4. Capital fixe & capital variable

Présentation des deux types de SCPI : capital fixe et capital variable

capital fixe

Définition
Le capital plafond de la SCPI à Capital Fixe est inscrit dans ses statuts. Pour l’atteindre, la société procède à des augmentations de capital successives.

Achat de parts
L’acquisition de parts est possible :
- Soit sur le marché primaire lors de l’augmentation de capital de la SCPI
- Soit sur le marché secondaire (marché de la revente) entre deux augmentations de capital en les achetant à un associé désireux de les céder. Le prix d’échange est déterminé par la société de gestion par confrontation de l’offre et la demande sur une période de 1 à 4 semaines, on parle d’un « prix d’exécution ». L’acquisition des parts de SCPI à capital fixe, au travers du marché secondaire nécessite obligatoirement le paiement des droits d’enregistrement de 5% avec un minimum de 25 euros.

Volatilité
Le prix d'une part est fixé par la confrontation de l'offre et de la demande sur la marché secondaire. Le prix est donc amené à connaître des variations d’amplitude plus importantes que celui des SCPI à capital variable.

Liquidité
Dans le cas des SCPI à capital fixe, les confrontations entre l’offre et la demande ont lieu à une fréquence généralement mensuelle, parfois hebdomadaire. Le succès d’un ordre dépend du prix et des volumes d’achat. La liquidité peut donc être limitée !

capital variable

Définition
La SCPI à Capital Variable peut à tout moment réaliser une émission ou un rachat de parts à un associé qui souhaiterait se retirer.

Achat de parts
Dans le cas d’une SCPI à capital variable, la souscription des parts est possible à tout instant, au prix fixé par la société de gestion.

Volatilité
Le prix de souscription est défini par la société de gestion, en fonction de la valeur des actifs détenus par la SCPI qui ont été évalués par un expert indépendant agréé par l'Autorité des Marchés Financiers.

Par ailleurs, le Règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers stipule que le prix de souscription ne peut s’écarter de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Le prix de souscription est donc en adéquation avec la réalité du marché immobilier.

Liquidité
Dans le cas d’une SCPI à capital variable, la SCPI assure le retrait des parts sur les ressources de son actif dans un délai d’environ 2 semaines, à conditions de marché "normales". Par priorité, les ventes sont compensées par les nouveaux souscripteurs, puis par les liquidités de la SCPI. Certaines SCPI à capital variable mettent en place un fonds de remboursement. En cas de hausse significative des retraits, la SCPI devra céder des immeubles pour trouver des liquidités supplémentaires. Cette situation exceptionnelle impose des délais qui peuvent atteindre plusieurs mois.

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5. SCPI de rendement & SCPI fiscale

Présentation des deux types de SCPI : SCPI de rendement et fiscale

SCPI de rendement

Objectifs
Distribution d'un revenu et revalorisation progressive du patrimoine

Revente des parts
- SCPI à Capital Variable : demande de retrait des parts en continu
- SCPI à Capital Fixe : possibilité de vendre ses parts sur le marché secondaire à dates fixes

Catégories
Majoritairement de l'immobilier professionnel :
- SCPI bureaux
- SCPI murs de magasins
- SCPI centres de vie (crèche, clinique de santé, maison de retraite)
- SCPI régionales
- SCPI internationales

Avantages
- Rendement élevé
- Accès à de l’immobilier d’entreprise
- Aucune gestion
- Grande mutualisation locative
- Liquidité organisée
- Souplesse d’investissement

scpi fiscale

Objectifs
Réduction de l’impôt sur le revenu et possibilité de distribution d'un revenu complémentaire

Revente des parts
Dissolution de la SCPI au terme de la durée statutaire. En cours de vie de la SCPI, le délai de cession des parts n'est pas garanti et la cession peut entraîner la perte de l'avantage fiscal !

Catégories
Majoritairement de l'immobilier résidentiel neuf ou rénové :
- SCPI Pinel
- SCPI Malraux
- SCPI de déficit foncier

Avantages
- Avantage fiscal
- Aucune gestion
- Mutualisation locative