Société civile immobilière : faut-il opter pour la transparence fiscale à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés

La société civile immobilière est une société qui a pour vocation de gérer votre patrimoine immobilier. Lorsqu'il s'agit de patrimoine immobilier locatif, la question se poste d'opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés. Immo SCPI vous permet de faire le point.

Créée en 1804, la SCI (Société civile immobilière) a pour objectif de permettre la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et d’harmoniser ainsi l'association, de faciliter la transmission du bien et de réduire également la fiscalité foncière.

La création d'une SCI est simple et les délais sont courts (10 jours en moyenne). Elle exige deux associés minimum au moment de la création dont au moins un nommé gérant. Cette création est divisée en trois étapes à réaliser chronologiquement : rédaction des statuts, publication dans un journal d’annonces légales et inscription au Tribunal de commerce, qui se suit de l’obtention du KBIS ( document officiel attestant l'existence juridique d'une société en France). La création d’une SCI est alors définitive lors de l’obtention de ce dernier. 

Une SCI est généralement créée par un comptable ou un expert comptable, mais peut également être créée seule. La durée moyenne de création étant de 10 jours (délai variant suivant l’obtention du KBIS). Le coût moyen d’une création de SCI étant de 800 euros pour rédiger les statuts et s'occuper de tout le formalisme de l'immatriculation.

Deux choix : SCI à l’imposition sur les revenus ou des sociétés

La SCI est soumise par principe à l’impôt sur le revenu cela signifie qu’elle est fiscalement transparente : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt, non la SCI elle-même. Cependant, il est possible pour la SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés : dans ce cas, c’est la SCI qui paye l’impôt et elle passera donc de l’option IR à l’option IS. Ce changement étant irrévocable, il est important de comprendre les avantages et les inconvénients du choix de l’IS.

Avantages de la SCI à l’IS

Une SCI à l’IS vous permet de diminuer fortement l’imposition sur les revenus des biens détenus par votre SCI. Dans le cas d’une SCI à l’IR, le bénéfice de votre société sera fiscalisé à votre tranche marginale d'imposition ainsi qu'aux prélèvements sociaux soit entre 17,2% et 62,2% ! Pour une SCI à l’IS la fiscalité des sociétés sera de 15% (puis 28% au delà de 38 120 euros). En choisissant l’option IR vous aurez donc en moyenne une imposition supérieure surtout si vous percevez des revenus importants par ailleurs (notamment vos salaires !).

La SCI à l’IS vous permet également de donner une lisibilité sur l’avenir de votre patrimoine par la régularité fiscale qu’elle offre. En effet, l’IS est une option fiscale qui vous permet d’isoler vos revenus locatifs de vos revenus personnels. Vous n’êtes dès lors plus dépendant de l’augmentation de votre tranche marginale d’imposition ou des prélèvements sociaux. Votre fiscalité est figée et de ce fait l’impôt n’est plus un frein à l’investissement immobilier.

Attention à la plus-value immobilière

Le seul vrai désavantage de la SCI à l’IS se présente en cas de revente de l’actif immobilier et de “sortie” du capital de revente du compte-courant de la SCI vers celui des associés.

Dans un premier temps en cas de revente immobilière d’un bien immobilier détenu par la SCI à l’IS, vous serez fiscalisé systématiquement de 15% sur la plus-value réalisée voir 28%. Alors que dans le cas de la SCI à l’IR, vous aurez une exonération totale après 22 ans de détention du bienet de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

L’autre désavantage se présentera lors de la sortie du capital de revente avec une fiscalité à hauteur de 30%, cette perception de fonds étant considérée comme du dividende.

Dans le cas d’une SCI à l’IR, en cas de revente du bien, l’imposition sera seulement sur la plus-value. Il s’agit donc d’une grosse différence, impliquant d’éviter toute sortie de capital d’une SCI à l’IS.

Conclusion

La SCI à l’IS est un véhicule d’investissement présentant quasiment les même avantages en terme de transmission et d’association que la SCI à l’IR. En prime, elle offre une fiscalité sur les revenus fonciers beaucoup plus avantageuse que la SCI à l’IR dans la plupart des cas, faisant baisser celle-ci dans le cas d’une TMI à 30%, de 47,2% à 15%. La SCI à l’IS est cependant à proscrire pour tout investisseur souhaitant créer un patrimoine immobilier dans une logique de revente avec un potentiel de plus-value important. Elle constituera cependant un véhicule idéal pour tout investisseur souhaitant se créer un portefeuille immobilier, dans le but de percevoir des revenus complémentaires faiblement fiscalisés.


Nos autres actualités :