Mieux comprendre la liquidité des SCPI

Quelques idées reçues existent encore sur la liquidité des SCPI. Qu'en est-il vraiment ?

L’importance de la liquidité

La liquidité d’un investissement est un paramètre crucial puisqu’elle représente la rapidité avec laquelle vous allez pouvoir acquérir et revendre un actif, qu’il soit immobilier ou financier, et ceux sans que cela ait un impact majeur sur son prix de marché. Or, un investissement patrimonial va porter ses fruits sur le long terme. Lorsqu’on investi en 2019 dans un actif immobilier ou financier, on part alors sur une logique d’investissement sur 10 ans, voir plus. On doit donc lors de l’acquisition se poser la question de la liquidité à la revente et optimiser la prise en compte de certains critères. Evidemment, la question se pose également pour l’investissement en SCPI.

Critères favorisant la liquidité

La liquidité des SCPI n’est pas garantie d’un point de vue juridique, elle est néanmoins dans les faits établie. Il est à noter que l’investissement en SCPI à la réputation d’être peu liquide, mais cette liquidité est très variable selon certaines SCPI, et donc certains critères que nous allons aborder ci-dessous.

La liquidité d’une SCPI va être en effet fonction de plusieurs critères importants, notamment la capitalisation. Exprimée en millions parfois même en milliards d'euros, la capitalisation d'une SCPI informe sur sa taille. Une SCPI disposera d'une bonne envergure dès lors qu'elle atteint de 500 à 600 millions d'euros. Une capitalisation importante implique un parc immobilier vaste et donc amplement mutualisé. Ce qui signifie que les loyers seront plus stables que pour une SCPI de taille petite, et donc à fortiori que l’attrait des investisseurs pour celle-ci sera plus important. Un nombre d’acquéreurs élevé favorisant la revente de parts et donc la liquidité.
Ensuite il faut noter qu’il existe trois catégories de SCPI: les SCPI de plus-value, celles dites “fiscales”, et enfin les SCPI de rendement.


Les SCPI de plus value ne distribueront pas de revenus. Des dividendes exceptionnels peuvent être versés aux associés (liés à des plus-values faites sur des immeubles), mais la performance pour l’investisseur proviendra essentiellement des plus-values long terme réalisées par la SCPI, qui revaloriseront ainsi le prix de part de la SCPI. Les SCPI de plus value représentent 2% des SCPI. Les SCPI fiscales elles ont un tout autre objectif, qui est de permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts, tout en percevant un loyer. En effet, selon le dispositif de défiscalisation auquel elles sont rattachées, les SCPI fiscales vont permettre de réduire l’imposition de manière plus ou moins importante. Les SCPI fiscales permettent donc de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’un avantage fiscal, mais elle sont peu liquides, tout aussi bien à l’acquisition qu’à à la revente. Elles représentent 10 % de toutes les SCPI. Et enfin viennent les SCPI de rendement qui représentent 88% de toutes les SCPI. Ces SCPI ont comme objectif de maximiser le versement des loyers et donc un objectif de rentabilité. Les SCPI de rendement attirent le plus grand nombre d’investisseur, ceux-ci cherchant à recevoir un loyer régulier et important. La liquidité est donc maximale sur ces types de SCPI.

Mais les deux plus importants critères sont la variabilité du capital, ainsi que la réputation/qualité de l’équipe de gestion.

SCPI à capital fixe vs capital variable

Une SCPI à capital fixe à une capitalisation maximale qu’elle ne peut dépasser. La SCPI procède dans le cadre d'acquisitions et de cessions successives, à des augmentations de capital. Entre chaque session et lorsque le capital plafond est atteint, le capital de la SCPI reste fixe et la société de gestion n'émet aucune nouvelle part. Donc si un associé souhaite vendre ses parts de SCPI, il se doit de chercher un ou plusieurs associés qui reprennent ses parts ou bien de faire appel au marché secondaire. La liquidité moyenne sur ce type de SCPI est faible puisqu’elle varie de 1 à 3 mois. Par opposition les SCPI à capital variable permettent à l’épargnant d’acquérir ou de céder ses parts quand il le souhaite. C’est la SCPI qui détermine leur prix en fonction du prix de marché de son patrimoine. Ce mécanisme est avantageux pour l’associé-vendeur qui n’a pas à chercher un repreneur. C’est la SCPI qui s’en charge, moyennant des frais, si la demande existe. La liquidité moyenne sur les SCPI à capital variable est bien supérieure puisqu’en en moyenne de 1 mois. Les SCPI à capital variable offre donc par leur structures une plus grande flexibilité et surtout une liquidité plus importante.

Les SCPI indépendantes surpassant les SCPI bancaires

Comme nous l’avons vu plus haut l’offre des SCPI est large et trés héteroclite. En plus des critères de capitalisation, et de typologie, il existe les SCPI de groupes bancaires et d’assureurs, mais aussi les SCPI dites indépendantes, de grandes maison de gestion.


Chaque banque et assureurs vous proposeront leur SCPI. Un conseille privé lui vous proposera une large sélection de SCPI, et principalement des SCPI de maison de gestion indépendantes. Ces SCPI ont une rentabilité supérieure aux SCPI bancaires (4,2% contre 4,6%), ont meilleure réputation et de ce fait une liquidité bien meilleure. Parmis ces sociétés de gestion nous retrouverons les plus grandes, que sont Sofidy, Voisin, Perial ou bien Primonial.


L’avantage des SCPI indépendantes par rapport aux bancaires étant également que l’assemblée générale n’est pas présidée par un institutionnel, mais par un associé non gérant », évitant ainsi les conflits d’intérêt. L’ancienneté de la présence du gestionnaire sur le marché ainsi que l’historique de gestion sont également souvent des critères à prendre en compte.

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