Immobilier locatif : faut-il miser sur des SCPI ou investir en direct ?

Vous voulez investir dans l'immobilier mais vous hésitez entre l'achat d'un appartement destiné à la location et la « pierre papier » ? Ce qu'il faut savoir pour vous décider.

La pierre a toujours les faveurs des investisseurs français, ces derniers étant traditionnellement peu friands de la prise de risque financière. En incluant les résidences principales, l’immobilier représente 63% du patrimoine des ménages ! Même lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement, l’immobilier rassure parce qu’il s’agit d’une possession « en dur », et parce que, malgré les soubresauts ponctuels, les prix dévient rarement de la courbe ascendante. Pour investir dans l’immobilier, devez-vous toutefois nécessairement parier sur l’investissement en direct ? Ou pourquoi pas vous laisser tenter par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), la « pierre papier » ?

Accessibilité : avantage SCPI

Acheter un studio ou un T2, pour les biens les plus accessibles, réclame une mise approchant des 100 000 euros. De fait, la SCPI est bien plus accessible : le ticket d'entrée le plus bas sur notre plateforme est à 200 euros.

Dans les deux cas, les investisseurs peuvent emprunter pour financer leur achat. A noter : pour acquérir des parts de SCPI, les crédits immo et conso sont envisageables. Cependant, si Immo SCPI encourage ses clients à utiliser cet « effet de levier », le recours à l'emprunt reste minoritaire à ce jour pour l'investissement en SCPI, alors qu'il est largement majoritaire pour l'investissement locatif en direct. Cette différence s'explique par la difficulté de nos concurrents à trouver des partenaires bancaires de qualité pour financer ce type de projet.

Degré de risque : avantage SCPI

Investir dans la pierre ne vous exempte pas de tout risque financier ! Vous pouvez peiner à trouver des locataires, ou avoir des difficultés à retrouver votre mise à la revente. En cela, la SCPI permet de mutualiser les risques. Ces fonds, majoritairement investis en immobilier d'entreprise, regroupent de nombreux actifs et de multiples locataires, ce qui permet de diluer les incidents locatifs et de les rendre peu perceptibles.

Rentabilité : joker !

Difficile de comparer la rentabilité de l’investissement en SCPI et de l’achat d’un logement à louer. Côté SCPI, il existe des statistiques globales : le « taux de distribution moyen », autrement dit le rendement moyen de la SCPI, était de 4,35% en 2018 selon l’Aspim, qui se maintient à un niveau élevé. Ce taux représente plus concrètement le rapport entre le loyer distribué aux associés de la SCPI et le prix de la part. En théorie, la SCPI offre donc l'assurance d’une rémunération relativement élevée et régulière.

Pour l’immobilier locatif en direct, cette rentabilité est plus difficile à estimer car très variable selon les biens acquis, et car elle dépend de nombreux facteurs : régularité de la location, plus-value ou non à la revente... Selon la qualité du bien, la rentabilité pourra donc être bien supérieure à celle des SCPI, ou bien inférieure.

Frais : match nul

Difficile de dresser un parallèle entre les frais d’investissement via une SCPI ou en direct, car la tarification s'avère très différente ! Avec l’acquisition en direct, la majeure partie des frais est payée à l’achat, via les droits de mutation, ou « frais de notaire », les frais d'agence et avec les travaux éventuels d’avant location. La gestion locative engendrera des frais supplémentaires.

Avec la SCPI, les frais sont connus dès la souscription. Il y a notamment des frais d'entrée ou de sortie qui sont d'environ 10%. Les SCPI prélèvent aussi des frais de gestion annuels, « entre 8% et 10% » selon l'AMF, mais le rendement communiqué chaque année en tient compte.

Gestion : avantage SCPI

Acheter puis gérer un appartement en location, cela réclame un investissement en argent, mais aussi en temps ! Sélectionner un locataire peut être chronophage. Il ne faut pas négliger l’aspect technique et juridique (rédiger le bail, réaliser un état des lieux, gérer les quittances, réviser le loyer…), et savoir gérer les aléas. Ce n’est pas impossible de gérer soi-même mais mieux vaut être préparé et informé. Par ailleurs, il ne faut pas oublier de s’assurer en tant que bailleur, et de réclamer un justificatif d’assurance habitation chaque année au locataire. Il est évidemment possible d'éviter toutes ces démarches en choisissant un administrateur de biens. Une option envisageable car ces frais font partie des charges fiscalement déductibles.

Du côté de la SCPI, la souscription implique un peu de paperasse. Ensuite, l’investisseur n’a pas d’arbitrage à réaliser : la gestion est totalement déléguée. Le souscripteur est informé des achats et reventes de biens et perçoit les loyers trimestriellement.

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