Crise du Covid-19 : est-il toujours aussi intéressant d’investir en SCPI ?

La crise sanitaire causée par le virus Covid-19 a été dévastatrice tant au niveau social qu’économique. Face au ralentissement significatif de l’activité des commerces, voire leur fermeture ainsi que la désertification des lieux de travail, le risque de suspension de paiement des loyers ou de résiliation de bail inquiète les investisseurs en SCPI. En effet, de nombreuses SCPI détiennent des actifs sous la forme de bureaux ou de locaux commerciaux. Néanmoins, d’autres SCPI, majoritairement investies dans le secteur de la santé, devraient être à l’abri d’une quelconque dévalorisation de patrimoine. La stratégie menée par les maisons de gestion est donc déterminante dans la sortie de crise. Ainsi, quels seront les conséquences de la crise économique sur les SCPI, et pourquoi la plupart des SCPI s’en sortiront indemnes ?

Les risques liés à la crise Covid-19

 

S’il est encore trop tôt pour mesurer l’impact économique effectif sur les SCPI, le Covid-19 et les mesures appliquées pour lutter contre ce dernier pourraient modifier la rentabilité promise par les SCPI de deux manières.

 

D’une part, une diminution du Taux d’Occupation Financier (TOF) est envisageable. Cet indicateur permet de connaître le taux d’utilisation des capacités de la SCPI. Il est déterminé par le total des loyers et des indemnités d’occupation facturées, rapporté au total des loyers qui seraient facturés si l’intégralité du patrimoine de la SCPI était louée. Plus le taux est élevé, plus le gérant de la SCPI peut assurer la redistribution de revenus à ses associés. Ainsi, si le TOF diminue, les salaires de l’équipe de gestion diminuent et la rentabilité des investissements aussi.

Or, un grand nombre d’entreprises ont subi – et subissent toujours – les répercussions du Covid-19 : chute du chiffre d’affaires, fermetures de commerces, difficultés de production, etc. Ces entreprises sont alors susceptibles de quitter leurs locaux voire de déposer le bilan, ce qui réduirait le montant total des loyers et donc du TOF.  

D’autre part, depuis l’arrivée du Covid-19 le doute plane concernant la valeur du parc immobilier constituant les SCPI. Cette valeur peut être amenée à varier selon l’état des biens détenus par la SCPI. Au même titre que sur les cours boursiers, il est possible d’envisager, à court terme, une baisse du volume de transaction et potentiellement à des transactions à prix plus faibles pour certains actifs. Ce ralentissement des investissements à très court terme, réduisant la tension sur les prix des nouvelles acquisitions pourraient diminuer légèrement la valorisation des SCPI. Néanmoins, cette diminution couplée à la relance économique post-covid devrait annuler toute volonté de la BCE d’augmenter les taux d’intérêt. Or les SCPI étant peu endettées par nature, ces dernières vont pouvoir acheter à prix raisonnables, une bonne nouvelle pour les nouveaux investisseurs et les investisseurs déjà porteurs de parts.

S’il est donc raisonnable de prévoir un ralentissement voire un gel de l’activité du marché immobilier sur 2020, les SCPI semblent avoir des atouts et stratégies qui par nature, contreraient n’importe quel effet de crise.

 

La mutualisation du risque locatif

La mutualisation du risque s’explique par la diversification des investissements réalisés par les SCPI. La plupart détiennent des centaines d’immeubles, certaines même des milliers (Immorente par exemple), tandis que le nombre de locataires est lui aussi équivalent à plusieurs centaines. Ainsi, si un locataire fait défaut, la perte de dividendes parmi tous les autres loyers perçus ne se ressentira pas pour les SCPI et les investisseurs.

La diversification des actifs

La palette de locataires des SCPI est extrêmement diversifiée et varie d’une SCPI à une autre. Tous les secteurs économiques ne seront pas impactés de la même façon, d’autant plus que les entreprises locataires sont liées aux SCPI par des baux commerciaux longs, elles ne pourraient donc pas, si elles le souhaitaient, réduire temporairement leur surface louée.

 

SCPI investies dans les bureaux

La crise du coronavirus a conduit à une adoption massive du télétravail dans les entreprises, ce qui questionne la pertinence pour des entreprises de toujours payer des locaux. Mais si le Covid-19 parvenait à diminuer légèrement le taux d’occupation financier, le marché des bureaux pourrait amortir la baisse tant il est déjà tendu. En Île-de-France par exemple, 95% des bureaux sont occupés. Cela signifie que la demande restera systématiquement supérieure à l’offre. Par ailleurs, les grandes entreprises locataires des SCPI conserveront toujours leurs bureaux et paieront toujours leurs loyers. Les petites entreprises, très peu représentées dans les grandes SCPI, elles, bénéficient d’une suspension de loyer et paieront donc simplement leur loyer en décalage.

SCPI investies dans les commerces et le tourisme

Les seuls secteurs affectés par la crise du Covid-19 seront le commerce et le tourisme. Les SCPI investies dans l’hôtellerie seront nécessairement confrontées à une baisse de rendement car l’activité a été complètement arrêtée pendant plus de deux mois. Néanmoins, parmi les commerces, uniquement les boutiques spécialisées dans les « activités non essentielles » seront impactées, alors que les commerces alimentaires n’ont, eux, jamais été aussi fréquentés. Finalement, à l’heure de la dématérialisation, de la distanciation sociale, et du e-commerce le taux d’occupation des entrepôts n’a jamais été aussi élevé.

Les SCPI investies dans les centres de vie

Pour des raisons démographiques et sanitaires, les SCPI investies dans les centres de vie (cliniques, crèches, hôpitaux, etc.) ne subiront très probablement jamais de baisse de rendement, ni même d’investissement. L’effet inverse pourrait même se produire, tant a été mise en avant la nécessité d’investir dans ce secteur.

 

La marge autour du prix de part

Un immeuble peut perdre 10% de sa valeur, mais rarement 50% : la demande reste toujours supérieure à l’offre. Toutefois, si un véritable recul des prix de l’immobilier se confirmait, certaines SCPI ne verraient même pas leur prix de part diminuer. En effet, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a mis en place une règle obligeant les maisons de gestion à déterminer un prix de part situé entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution de la part (la valeur d’expertise du patrimoine immobilier). Or aujourd’hui, la plupart des SCPI choisissent un prix de part bien inférieur au prix de reconstitution, afin de mieux résister aux chocs immobiliers. Ainsi, même si certaines SCPI subiraient une baisse de 10% voire 20%, elles pourraient ne même pas avoir à diminuer le prix de part.

 

Le report à nouveau

En cas de diminution des rendements versés aux associés, les SCPI peuvent disposer de leur réserve financière appelée report à nouveau (RAN), composée de loyers encaissés mais non versés aux investisseurs dans laquelle elles pourront se servir pour compenser la baisse des loyers. En général, ces réserves peuvent compenser 1 à 2 mois de loyer. Certaines SCPI détiennent jusqu’à 170 jours de report à nouveau (Sofipierre, 167), ce qui implique près de 6 mois de loyers couverts par ses réserves. Les investisseurs ayant un crédit SCPI ne devraient donc pas avoir de mal à le rembourser, d’autant plus qu’une chute brutale des dividendes n’est pas d’actualité.

 

Conclusion : il est toujours aussi intéressant d’investir en SCPI

Les conséquences potentiellement négatives de la crise liée au Covid-19 dépendent ainsi de la structure et stratégie de chaque SCPI. La diversification des biens et des locataires permettra d’amortir les effets de crise, de même que la diversification des biens géographiques de certaines SCPI, qui investissent à l’étranger sur le marché allemand par exemple, annulera toute possibilité de crise. Le risque est donc minime pour les investisseurs dans les SCPI à forte capitalisation, souvent synonyme de diversification et de locataires grands comptes, mais aussi dans les SCPI investies dans la santé, secteur résistant aux crises. Par ailleurs, il n’a été constaté aucun mouvement de retrait significatif au mois de mars et avril. Finalement, à long terme, la rentabilité de l’immobilier demeure. Or, l’investissement en SCPI est par nature un investissement de long terme, résilient et sûr, souvent effectué dans une logique de retraite ou de transmission. Il est donc logique de miser aujourd’hui sur sa sécurité.


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